利好政策密集出台、“日光盘”再现、新房二手房成交量猛增……开年以来，房地产市场持续回暖，多地售楼部人潮涌动，在“小阳春”加持下，房企销售额也出现明显企稳回升态势。2023年楼市进入回暖升温期。

相关数据显示，2月份以来，42个主要城市新房销售保持正增长的态势，周度新房成交都环比上涨。

楼市加速回暖，离不开政策层面的大力支持。2022年以来，多地相关政策密集发布，助力楼市筑底企稳。据统计，截至今年2月份，全国超330个省市（县）发布楼市宽松政策超千条，达到近年峰值。1月份以来，政策更是保持较大宽松力度，部分二线城市利好政策继续较大释放，同时，刚需及改善需求入市，购房预期有一定上升，综合致销售额较大提升，相关行业人士表示，预计3月份销售额同比将会持续正增长。

供需两端加大政策力度

2022年以来，山东省相关部门多次出手，出台了多项房地产支持政策，包括优化预售资金监管、下调房贷利率、降低二套房首付、动态解禁二环外限购政策、支持二手房带押过户等，有效稳定了楼市发展，提振了楼市预期。

去年，面对房地产市场下行态势，山东省坚持科学精准调控，出台了“双十条”调控措施；今年1月份，根据市场最新变化，又出台了新“十条”政策建议。今年1月份的全省住房城乡建设会议上提出，各地要进一步落实城市政府主体责任，一城一策、分类调控，用足用好最新政策工具，从供需两端协同发力，同步激活新房和二手房市场，促进住房消费合理需求平稳释放。

在融资利好等一系列稳定楼市政策的作用下，市场逐渐回暖。“房住不炒”依旧是房地产市场的主基调，并向“稳地价、稳房价、稳预期”目标迈进。

从支持需求端到支持企业端，政策力度亦不断加大。2022年11月以来，随着“金融16条”允许房企债务展期并加大对房企融资支持力度、后续商业银行积极跟进落实资金支持、“第一支箭”“第二支箭”“第三支箭”先后落地，信贷、债券、股权三大融资渠道的支持，一定程度改善了房地产企业的资金面。

据不完全统计，从“金融支持16条”发布实施以来，有120多家房地产企业获得银行授信，总额度4万亿元左右，多家企业也已发布股权融资计划。

近日，支持房地产融资再出新招。2月20日，证监会宣布于近日启动不动产私募投资基金试点工作；同日，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。不动产私募投资基金试点工作按下启动键。

业内人士普遍认为，不动产私募投资基金试点，既是支持房地产市场转型发展的一次探索，也是丰富私募基金产品的一项创新，将进一步发挥私募基金专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，支持不动产市场平稳健康发展。

行业专家分析认为，随着本次试点的落地实施，有望为行业提供新的增量资金来源，盘活优质存量资产。当前行业政策风向加速转变，节后多个城市来访上升亦反映购房预期逐步扭转。

业内人士表示，2023年房地产领域将进一步从供需两端加大政策力度，预计随着2023年房地产领域金融风险有效化解，多个项目交付周期将提速。促进房地产市场健康发展，仍将是各地出台房地产政策的主要考量之一。

市场持续复苏可期

“楼市复苏一般会历经四个阶段，先是来访和带看量增加，然后是去化率提升，之后是存库下降、供应量提升，最后是价格预期上升并进入上涨循环。”行业认为，目前，楼市主要处于复苏的第一阶段。

从全国范围的数据来看，楼市出现了筑底回升的迹象。根据数据显示，2月份过去的三周里，其监测的42个主要城市新房销售保持正增长的态势，成交面积环比涨幅分别为1181%、19%、14%。

房价也有止跌的趋势。据国家统计局数据，2023年1月，70个大中城市新房销售价格环比上涨的城市有36个，较上月增加21个；上海、合肥环比涨幅为0.7%，领跑全国；宁波、成都紧随其后，环比上涨0.6%。整体来看，一线城市新房价格环比上涨0.2%，二线城市新房价格环比上涨0.1%，三线城市新房价格环比降幅收窄。

这是自2022年2月以来，70城新房价格指数环比首次止跌，部分一二线城市新房销售出现小幅复苏，三线城市环比降幅缩窄，主要受益于疫情管控放松后，近期各地接连出台刺激经济、提振信心等政策。

专家表示，部分城市房地产市场回暖，表明“保交楼”支持政策、金融支持房地产行业平稳健康发展政策及各地因城施策调整优化调控政策都在显现效果。供给端，“三箭齐发”支持房企融资后，一些企业资金链吃紧状况正慢慢改善；需求端，各地积极支持刚需和改善性住房需求，通过优化限购、限贷等限制性措施，出台购房补贴、降首付、降购房贷款利率等举措，对促进住房合理消费起到积极作用。

为更好发挥房地产稳定宏观经济的作用，还应持续优化房地产调控举措，积极促进房地产市场企稳回升，确保房地产市场平稳发展。具体看，还要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持落实生育政策和人才政策。特别是加大对改善性住房需求的支持力度，更好发挥金融对房地产支持作用，进一步降低刚需和改善性购房需求的购房成本等。

此外，2月份多地进一步对需求端政策进行调整，目前已有超30城首套房贷利率下限降至4%以下。受疫情及春节假期影响所积压的购房需求在2月份得到积极释放，重点城市市场活跃度回升。

克而瑞认为，前期宽松政策和低房贷政策确实使得一部分城市初现复苏迹象，但复苏是局部而非全面的，短期内市场仍需要温和的政策保驾护航，一些压力城市宽松政策也有进一步加码的必要。

近来，许多城市也在不断放松楼市政策，包括扬州、惠州、长沙等城市调整了限购、限售、首付比例等政策。另据贝壳研究院，2月百城首套主流利率再创2019年以来新低，有17城首套房贷利率回调至4%以内。

“重点城市市场回暖，将带动全国市场信心修复。市场回暖态势有望得到延续，部分城市‘小阳春’行情或更加明显，但供给端修复不足或一定程度影响热点城市市场销售规模。整体来看，热点城市市场逐渐形成示范作用，将带动全国市场信心修复，全国房地产市场企稳可期。”谨慎之余，业内仍对2023年整体的市场走势表示看好。“市场普遍预计所在城市销售2023年会稳中有增，随着行业政策持续优化，叠加疫情防控措施优化调整，市场有望逐渐企稳恢复。从全国来看，考虑到居民收入预期、房价预期等因素，全国市场有望在2023年二季度企稳。

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